دانلود پایان نامه ارشد : بررسی بایسته های اجرای اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی

دانلود متن کامل پایان نامه رشته حقوق - مقطع کارشناسی ارشد

عنوان کامل پایان نامه :

 بایسته ها و رویه های اجرای اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی

نحوه­ و رویه ­اجرای ­اسناد

مهمترین هدفی که از تنطیم هرسندی دنبال می شود اجرای آن می باشد. در این فصل تلاش شده نحوه اجرای اسناد را از شروع عملیات اجرایی تاانتهای عملیات اجرایی، با مداقه در مواد و مقررات قانونی مرتبط مورد بررسی قرار دهیم.

مبحث نخست: عملیات مقدماتی اجرایی

عملیات مقدماتی اجرایی شامل دستور صدور اجراییه تا ابلاغ آن به طرفین سند است. لذا قبل از پرداخت به این مراحل ابتدا مفهوم عملیات اجرایی را توضیح و نطرات مختلف راجع به این مفهوم را اورده و سپس مراحل مختلف آن را تبیین وتشریح نموده ایم.

گفتار اول: تعریف عملیات اجرایی

عمليات اجرائي يعني اقدامات اجرائي و كارهائي كه به اجراي مفاد سند ثبتي مربوط مي شود[1].

-آئين نامة اجراء، اين عمليات را تعريف نكرده است.

-بخش اول مادة 169 آ.ا.م.ا.ر  مي گويد «عمليات اجرائي، بعد از صدور دستور اجرا»[2]، شروع و هر كس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذينفع) كه از عمليات اجرائي شكايت داشته باشد، مي تواند شكايت خود را با ذكر دليل و ارائه مدارك به رييس ثبت محل تسليم كند…»

-آقاي دكتر حميتي واقف در كتاب حقوق ثبت اسناد و املاك و اجراي ثبت بند 47 بعد از تعریف عمليات اجرائي به شرح فوق از سه جهت به آن نقض وارد كرده اند[3]:

اول: اين كه شروع عمليات اجرائي را بعد از صدور دستور اجرا» دانسته است. در صورتي كه صدور دستور صدور اجراييه، خود جزء عمليات اجرائي است. زيرا دستور به اجراء جزئي از اجراء است و دستور به صدور اجرائيه، دستور به اجراء است و آن چه عرف، از عمليات اجرايي مي فهمد، اين است كه اين عمليات. با صدور دستور مقام مافوق يعني رييس به زيردستان او آغاز مي شود. چنانكه اگر مثلاً به كارگراني كه در ديرهنگام شب در پياده رو و يا خيابان مشغول حفاري هستند گفته شود چرا اين كار را مي كنيد و مزاحم خواب و استراحت ما شده‌ايد؟ پاسخ خواهند داد: به ما نگوييد، به آن كه به ما دستور داده است، يعني به رئيس ما بگوئيد! بنابراين، بايد در اين بخش از مادة 169 به جاي اين كه شروع اين عمليات بعد از صدور دستور اجراء دانسته شود، اعلام گردد كه آغاز اين عمليات، از زمان صدور دستور اجرائيه است. اين نحوة بيان، ابهام موجود در عبارت «بعد از صدور دستور اجراء» را نيز از بين مي برد. زيرا در اين عبارت، معلوم نيست كه دستور اجراء چه دستوري است؟ آيا دستور به صدور اجراييه است يا دستور به اجراي عمليات اجرائي؟ زيرا در مورد اول، اين دستور، شامل تمام عمليات اجرائي مي شود. درحاليكه در مورد دوم، چون اين عمليات مراحل متعددي دارد، انجام هر يك از آن ها، با اجراي دستور است و «دستور اجرا» شامل هر يك از ان ها مي شود. مثلاً با توجه به مادة 28 آ.ا.م.ا.ر[4] تسليم عين منقول و منافع آن به متعهدله، يك عمل اجرايي است و به عمليات اجرايي پايان مي دهد ( بند «د» مادة 155 آ.ا.م.ا.ر) ولي با توجه به سلسله مراتب اداري، در همين مورد هم بايد رئيس اجراء دستور تسليم مال و منافع آن را به مأمور اجراء بدهد. آيا صدور اين دستور «دستور به اجراء» نيست؟

به نظر مي رسد نوشتن عبارت «بعد از صدور دستور اجراء»‌در اين بخش از مادة 169 براي اين بوده است كه نويسندگان آين نامة اجراء صلاحيت رييس ثبت و هيأت نظارت براي رسيدگي به شكايت از عمليات اجرايي را درنظر داشته‌اند. به خصوص كه بعد از اين عبارت، عبارت «موضوع مادة 1 قانون اصلاح بعضي از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب شهريور ماه 1322» نوشته شده است. يعني وقتي مطابق مادة 1 آن قانون، دستور اجراء، مخالف با مفاد سند يا مخالف با قانون باشد يا به جهت ديگري در خور شكايت باشد، مي توان از آن دستور به دادگاه شكايت كرد.

ولي اگر بعد از صدور دستور اجراء شكايتي از خود عمليات اجرائي وجود داشته باشد، از آن عمليات بادي به رئيس ثبت شكايت كرد و از تصميم او به هيأت نظارت.[5] زيرا بعد از صدور اين دستور است كه عمليات اجرائي شروع می شود. در حالي كه اين تفكيك صحيح نيست و صلاحيت دادگاه براي رسيدگي به شكايت از دستور عمليات اجرايي، نبايد موجب اين شود كه آغا ز عمليات اجرائي، «بعد از صدور دستور اجراء» دانسته شود.

دوم: دومين نقص اين ماده اينست كه پايان عمليات اجرائي مشخص نيست. ولي در مادة 155 آ.ا.م.ا.ر  آمده است: «ختم عمليات اجرائي حسب مورد عبارت است از: الف) وصول تمام وجه موضوع لازم الاجراء و هزينه هاي مربوطه ب) تسليم مال منقول به برندة مزايده ج) تنظيم سند انتقال پس از مدت مذكور در مادة 34 مكرر ق.ث) تحقق تخيله يا تحويل در مواردي كه اجرائيه براي تخليه يا تحويل صادر شده باشد»

بنابراين ختم عمليات اجرايي، بستگي به نوع موضوع لازم الاجراء دارد، چنانكه اگر اجراييه را براي تخلية ملك مورد اجرا صادر شده باشد، شروع عمليات اجرائي، صدور دستور اجراء است و ختم آن عمليات، تنظيم صورت مجلس تخلية آن ملك است كه دلالت بر تخليه دارد.

افزون بر اين، تبصرة 2 مادة 34 مكرر ق.ث  مي گويد: «عمليات اجرائي، با صدور سند انتقال يا تحويل مال منقول يا پرداخت طلب بستانكار و اجراي تعهد بدهكار مختومه خواهد بود. در صورتي كه مال از طريق حراج به فروش برسد، ختم عمليات اجرايي، تاريخ تنظيم صورت محلس حراج مي باشد».

به اين ترتيب، پايان اين عمليات به نوع موضوع لازم‌الاجراء از يك سو، و شيوه هاي اقدامات اجرائي از سوي ديگر، وابسته شده است. توضيح اين كه اگر مثلاً عمليات اجرائي در بارة مفاد سند آغاز و مال غير منقول متعلّق به بدهكار بازداشت شود، دو عمل براي پايان يافتن آن عمليات مقرر شده است: 1-تنظيم سند انتقال 2-تنظيم صورت مجلس مزایده.[6] زيرا به موجب مواد:  و 121 و 139 و 140 و 141 و … آ.ا.م.ا.ر، نسبت به اموال غيرمنقول نيز مزایده انجام مي گيرد. بنابراين، اگر در زمان پس از تنظيم صورت مجلس مزایده، كار عمليات اجرايي را پايان يافته بدانيم[7]، سؤال اينست كه اقدامات ديگري كه در فاصلة تنظيم اين صورت مجلس تا تنظيم سند انتقال صورت مي­گيرد، ازقبيل تهية متن پيش نويس سند انتقال اجرايي و امضاء وارسال آن به دفتراسناد رسمي وپس از امضاء سندانتقال اجرايي وذيل ثبت سند در دفترخانه، چه نام دارند؟

در صورتي كه به موجب اين مقرره كه تنظيم سند انتقال، پايان عمليات اجرائي است (صدر همان تبصره و بند «ج» مادة 155 آ.ا.م.ا.ر )، آن اقدامات، داخل در محدودة و قلمرو عمليات اجرائي خواهند بود. نتيجه اين كه در مورد اخير، مي توان از اين اقدامات (هرگاه خلاف مقررات باشند) به موجب بخش ديگر همان مادة 169 آ.ا.م.ا.ر نزد رييس ثبت شكايت كرد و از تصميم رييس ثبت به هيأت نظارت [8]شكايت كرد. ولي در مورد پيشين نمي تواند.افزون بر اين كه تنظيم سند انتقال برابرآیین نامه قبلی، به موجب مقررات آيين نامة اجراء پس از انجام مزایده و تعيين برندة مزایده است، بايد گفت در مواردي كه به موجب مادة 34 ق.ث ، بدهكار تقاضاي حراج ملك را در مدت 6 ماه پس از ابلاغ اجراييه نكند يا به حراج ملك،‌ خريداري پيدا نشود، ملك پس از انقضاي 8 ماه از تاريخ ابلاغ اجراييه با دريافت كلية حقوق اجرائي و تنظيم سند انتقال به بستانكار واگذار مي شود. يعني اين كه تنظيم سند انتقال، هميشه نتيجة حراج نيست، با اين كه نام اين سند، در اين مورد نيز سند انتقال اجرايي است.

به اين ترتيب معلوم مي شود كه در صدر تبصرة 2 نامبرده با ذيل آن در تعارض است. يادآور مي شويم كه در مادة 34 مكرر ق.ث  كه بند «ج» مادة 155 آ.ا.م.ا.ر  از آن سخن مي كويد، از مدت سخن به ميان نيامده تا پس از آن، سند انتقال تنظيم شود و منظور از «مدت مذكور» همان 6 ماه و 8 ماه پس از ابلاغ اجراييه است كه اشاره شده يعني كلمة مكرر در بند «ج» مادة 155 زايد است.

از مجموع آن چه در بارة اين دو مقرره گفته شد، معلوم مي شود كه بين مادة 155 آ.ا.م.ا.ر و تبصرة 2 مادة 34 مكرر ق.ث  (درآیین نامه جدیدحذف گردیده است )تعارض وجود دارد. افزون بر اينكه در مفاد تبصره تعارض است.

-هرگاه گفته شود كه مادة 155 ناسخ تبصرة 2 مادة 34 مكرر است، اين سخن را نمي توان پذيرفت زيرا آيين نامه نمي تواند ناسخ قانون باشد.

و اگر گفته شود كه مادة 155 تبصرة 2 مادة 34 مكرر را تخصيص مي دهد. اين را نيز مي توان پذيرفت. زيرا تخصيص در مواردي كه قانوني عام و قانون ديگر خاص باشد و در اينجا چنين سخني در بين نيست، افزون بر اين كه سخن گفتن از تخصيص در اينجا در صورتي است كه از قبل پذيرفته باشيم كه آيين نامه بتواند مخصص قانون باشد، در اين وضعيت، رفع تعارض، با جمع دو مقرره و اجراي هر دو حاصل مي شود: اَلجَمعُ مَها اَمكَن اَولي مِنَ الطَّرح.

سوم: سومين نقص مقرره اين كه با عدم ذكر پايان عمليات اجرائي، حدود و قلمرو اين عمليات مشخص و معلوم نيست و به طوري كه در بند پيشين گفتيم، مادة 155 آ.ا.م.ا.ر و تبصره 2 مادة 34 مكرر ق.ث ، پايان عمليات اجرايي را به طور واضح بيان نمي كنند و در هر دو مورد، بايد بررسي شود كه عمليات اجرائي با چه اقدامي از سلسلة اقدامات اجرايي به پايان مي رسد و به اين ترتيب با آن چه كه در دو بند ياد شده گفتيم، قلمرو عمليات اجرايي معلوم شود.[9]

-طبق قسمت اخير مادة 5 آ.ا.م.ا.ر، مقام صادر كنندة اجراء ظرف 48 ساعت از تاريخ وصول تقاضاي صدور اجرائيه برگ هاي اجرائيه را امضائ كرده و به مهر ويژة (اجراء شود) رسانيده و براي اجراء نزد مسئول اجرا مي فرستد و رسيد دريافت مي كند، عمليات اجرائي بلافاصله آغاز مي شود، پس آغاز عمليات اجرايي بلافاصله پس از وصول اجراييه است.[10]

بطور خلاصه تعداد برگه های اجرائیه دو برابر تعداد افراد متعهد یا وثیقه اگر متعلق به متعهد واحد نباشد به  علاوه یک نسخه می باشد برگه های اجرائیه باید ظرف 24 ساعت تهیه و ظرف 48 ساعت از تاریخ وصول اجرائیه آنها را امضاء کرده و مهر ویژه اجرا رسانیده شود.[11]

1-حمیدی واقف، احمدعلی، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص140.

2- موضوع مادة 1 قانون اصلاح بعضي از موارد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب شهريورماه 1322

3 -منبع قبل، همان.

1 – مادة 28 آ.ا.م.ا.ر مي گويد: اگر اجرائيه بر تسليم عين منقول صادر شده باشد و تا 10 روز پس از ابلاغ، متعهد آن را تسليم نكند، مأمور اجرا عين مزبور و منافع آن را (در صورتي كه اجرائيه بر منافع نيز صادر شده باشد) به متعهد له تسليم كرده قبض رسيد خواهد گرفت…»

2- بخش دوم ماده 169 آ.ا.م.ا.ر: «… رئیس ثبت مکل است فوراً رسیدگی نموده و باذکر دلیل رای صادر کند، نظر رئیس ثبت به هر حال، برابر مقررات به اشخاص ذی نفع ابلاغ می شود و اشخاص ذی نفع اگر شکایتی از تصمیمی رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل و یا هئیت نظارت صلاحیت دار تسلیم نمایند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هئیت نظارت مطرح و رسیدگی شود.

1 – صدر تبصرة 2 مادة 34 مكرر ق.ث و بند ج مادة 213 آ.ا.م.ا.ر ذيل تبصرة 2 مادة 34 مكرر.

2 – ذيل تبصرة 2 مادة 34 مكرر ق.ث

3-هئیت نظارت: هئیتی است مرکب از مدیر کل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می نماید.

1 -حمیدی واقف، احمدعلی، حقوق ثبت، ص143.

2- صالحي، حميد، حقوق ثبت اسناد و املاك در ايران، انتشارات فرهنگی شرق، چاپ اول، 1385، ص 123.

3-حسن زاده و آدابی، بهرام و حمیدرضا، اجرای مفاد اسناد رسمی، ص26.

سوالات یا اهداف پایان نامه :

۱- چرا برخی اسناد و تعهدات بدون مراجعه به محاکم وطی نمودن مراحل پیچیده اجرای دادگستری، مستقیما از سوی دفاتر برای آنها اجراییه صادر می شود، به عبارت دیگر چه ویژگی هایی این اسناد و تعهدات مندرج در انها را از بقیه موارد متمایز نموده واشخاص را به تنظیم این اسناد وتحمل هزینه های آن سوق می دهد؟

2- سردفتر چه وظایف و تکالیفی در صدور اجرائیه دارد؟

3- آیا سردفتر می تواند برای کلیه اسناد تنظیمی اجرائیه صادر نماید؟

4- متعهد له یاطلبکار در اسناد تنظیمی توسط سردفتر از چه ضمانت اجراهایی برخوردار خواهد بود؟

5- آیا درحین اجرای مفاد اسناد رسمی مستثنیات دین لحاظ می گردد؟

6- در جریان اجرای اسناد رسمی، برای اشخاص ثالثی که خود را محق میدانند یا اعتراضی به اجرا دارند چه تضمیناتی پیش بینی شده است؟

برای دیدن جزئیات بیشتر ، خرید و دانلود آنی فایل متن کامل با فرمت ورد می توانید به لینک زیر مراجعه نمایید:

متن کامل پایان نامه رشته حقوق - مقطع کارشناسی ارشد

لینک متن کامل پایان نامه رشته حقوق با عنوان :  بایسته ها و رویه های اجرای اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی  با فرمت ورد

مطلب مشابه : 

Author: 92